Hipotek: "penyelamat" bagi pemerintah?

2024 Pengarang: Seth Attwood | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-16 16:08

Pinjaman hipotek di dunia kapitalisme Rusia adalah alat untuk merampok rakyat. Tak satu pun dari keputusan presiden yang menetapkan target suku bunga hipotek telah terpenuhi.

Hipotek: perjalanan sejarah singkat

Pinjaman hipotek telah ada sejak lama. Hipotek mengacu pada pinjaman yang dijamin dengan real estat. Di Babel kuno, Mesir kuno dan Roma kuno, peminjaman dilakukan hampir secara eksklusif untuk keamanan tanah. Istilah "hipotek" (dari bahasa Yunani kuno) pertama kali muncul di Yunani pada awal abad ke-6. SM e. Orang Yunani kuno dengan demikian menetapkan bentuk kewajiban debitur kepada kreditur dengan tanahnya. Di perbatasan kavling tanah peminjam dipasang sebuah tiang dengan tulisan yang menyatakan bahwa tanah ini memberikan hutang. Pilar semacam itu disebut "hipotek" (diterjemahkan sebagai "yayasan", "janji", "peringatan").

Saat ini, hipotek dalam banyak kasus adalah pinjaman untuk pembelian perumahan (rumah, apartemen) oleh orang-orang untuk keamanan perumahan ini. Jenis pinjaman ini disebut hipotek rumah (HML). Pinjaman semacam itu, menurut para ahli dalam sejarah perbankan, ditemukan di Inggris pada dekade terakhir abad ke-19. Para rentenir Kota London pada waktu itu sudah mengalami kesulitan dalam meningkatkan operasi pinjaman mereka, yang secara tradisional terfokus pada bisnis swasta. Pinjaman kepada individu terbatas karena kurangnya permintaan efektif dari populasi dan kurangnya agunan yang dapat diandalkan.

Adapun masalah perumahan di Inggris pada abad ke-19, diselesaikan terutama dengan dua cara: warga kaya membangun atau membeli real estat dengan uang mereka sendiri, yang menjadi milik mereka; orang-orang yang kurang mampu (dan ada sebagian besar dari mereka, terutama di kota-kota) menyewa perumahan dari pemilik rumah kaya, mereka adalah pengguna, bukan pemilik. Ada juga orang Inggris termiskin yang tinggal di tempat penampungan (ini digambarkan dengan warna-warni C. Dickens).

Bank mulai menawarkan warga dengan keamanan moderat (yaitu, yang memiliki pekerjaan) pinjaman untuk membeli atap mereka sendiri di atas kepala mereka pada keamanan atap ini. Para rentenir mulai merayu orang agar mereka bisa menjadi pemilik penuh real estat dan merasa seperti pemilik. Inilah bagaimana jenis operasi perbankan baru lahir - penerbitan HML. Tepian Kota London menggosok tangan mereka dengan senang hati. Lambat laun, jenis pinjaman ini menjadi populer di negara-negara Barat lainnya.

Atap di atas kepala Anda atau fasilitas pengayaan?

Tapi kembali ke Rusia hari ini. Dalam berbagai dokumen pemerintah, dalam pidato dan pernyataan pejabat dari berbagai tingkatan, topik hipotek perumahan menempati tempat yang penting. Apalagi selalu disajikan sebagai sosial. Seperti, hipotek adalah "tongkat ajaib" yang dirancang untuk akhirnya dan tidak dapat ditarik kembali memecahkan masalah perumahan, yang, dalam ekspresi Mikhail Bulgakov, menyiksa dan memanjakan pria Rusia itu. Sayangnya, sejauh ini, itu tetap dan terus menyiksa banyak orang sezaman kita. Jumlah keluarga yang terdaftar membutuhkan kondisi perumahan yang lebih baik pada tahun 2011 dalam kaitannya dengan jumlah keluarga (termasuk individu lajang) adalah 5,1%. Dan pada tahun 2017, indikator ini sedikit menurun, tetapi tidak terlalu signifikan - menjadi 4,4%.

Secara absolut, jumlah orang miskin yang terdaftar menurun dari 2,8 juta menjadi 2,5 juta keluarga. Dan ini terlepas dari kenyataan bahwa syarat untuk masuk ke daftar ini sangat sulit. Plus, kita harus ingat bahwa kita memiliki seluruh pasukan tunawisma, yang jumlahnya, menurut berbagai perkiraan, berkisar antara 1,5 hingga 3 juta. Sebagian besar dari mereka bahkan tidak mencoba mendaftar dan masuk ke daftar yang ditunjukkan. Secara umum, perumahan (atau lebih tepatnya, kekurangannya) memang merupakan masalah sosial paling akut di Rusia. Yang menjadi sangat akut dan menyakitkan dengan latar belakang istana orang kaya baru Rusia. Tetapi bagi saya tampaknya pihak berwenang dibingungkan oleh masalah hipotek karena alasan lain, dan sisi sosial hanyalah kedok. Kapitalisme telah berdiri di negara kita sejak awal tahun 90-an. Dan jika demikian, maka pemerintah pertama-tama harus melayani kepentingan mereka yang merupakan personifikasi kapitalisme dan intinya - para bankir. Kapitalisme adalah masyarakat di mana bahasa dikotori dengan eufemisme - kata-kata palsu dan licik. Konstitusi Federasi Rusia dipenuhi dengan eufemisme seperti itu. Secara khusus, dikatakan bahwa Federasi Rusia adalah negara kesejahteraan. Tidak, sebenarnya itu borjuis. Dan jika demikian, maka itu harus mengungkapkan kepentingan borjuasi, dan terutama riba (di sini kita berurusan dengan eufemisme lain: lintah darat diganti namanya menjadi "bankir"). Jadi, hipotek sangat dibutuhkan oleh para bankir-lintah darat.

Kebijaksanaan rakyat tentang hipotek

Kebijaksanaan rakyat mampu secara akurat mengungkapkan esensi hipotek dengan bantuan anekdot dan "humor hitam". Di zaman Soviet, lelucon dari serial "Pertanyaan ke radio Armenia" sangat populer. Berikut adalah kelanjutan dari seri ini sehubungan dengan tema kami:

“Pertanyaan kepada radio Armenia: apa itu pinjaman hipotek? Jawab: ini adalah uluran tangan yang gemetar karena tidak sabar."

Jika kita membersihkan semua deskripsi hipotek dari eufemisme, maka hanya ada beberapa kata yang menjelaskan esensi dari fenomena ini. Salah satunya adalah “perampokan”. Berikut adalah beberapa contoh seni rakyat yang mengungkapkan sifat predator hipotek:

Hipotek: "penyelamat" bagi pemerintah?

Tapi kembali ke gelombang serius. Pihak berwenang Rusia memiliki satu alasan lagi untuk memaksakan hipotek di negara itu dengan segala cara yang mungkin. Ketika skala pinjaman hipotek meningkat, itu menjadi salah satu penggerak ekonomi. Toh, dengan laju pertumbuhan ekonomi, pemerintah hanya berbelit-belit. Pada tahun 2015, terjadi penurunan PDB sebesar 2,5%. Pada tahun berikutnya, 2016, PDB turun 0,2% lagi. Pada tahun 2017 terjadi peningkatan sebesar 1,5% (masih jauh lebih rendah dari rata-rata global). Akhirnya, pada tahun 2018, peningkatan diharapkan di suatu tempat di sekitar 1,5 hingga 1,9%. Dan inilah kejutannya! Rosstat pada awal tahun ini melaporkan bahwa pertumbuhan PDB adalah 2,3%.

Ternyata kesuksesan yang tak terduga (masih sederhana dengan latar belakang rata-rata dunia) dicapai berkat sektor konstruksi ekonomi Rusia. Ada aktivitas di sana, yang ternyata didorong oleh pertumbuhan pinjaman hipotek (tahun lalu volume HML baru melebihi 1 triliun rubel, jumlah pinjaman yang dikeluarkan berjumlah 1,47 juta; ini adalah angka rekor untuk seluruh keberadaan Federasi Rusia). Tahun lalu, untuk pertama kalinya, lebih banyak perumahan dibangun dengan bantuan HML dibandingkan dengan bantuan metode pembiayaan lainnya.

Dengan pemikiran ini, dapat diasumsikan bahwa topik pinjaman hipotek akan menjadi lebih penting bagi pemerintah. Lagi pula, setidaknya untuk kesopanan, ia harus memiliki tingkat pertumbuhan ekonomi tidak lebih rendah dari rata-rata dunia. Sebelum itu, pihak berwenang memiliki satu penyelamat ekonomi - ekspor minyak dan gas. Sekarang, menurut dia, ada juga tongkat ajaib dalam bentuk hipotek.

Tetapi tidak sulit untuk memahami bahwa penyelamat ini akan memiliki hidup yang sangat terbatas karena fakta bahwa suku bunga MHL berada pada tingkat yang sangat tinggi. Dalam beberapa tahun terakhir, mereka bervariasi dalam kisaran 10 hingga 15 persen per tahun (tergantung pada bank, serta pada jenis hipotek: untuk pembelian perumahan di pasar sekunder; untuk proyek perumahan baru, dll.). Jelas, tarif harus dikurangi. Jika tidak, semuanya akan berakhir dengan inflasi yang cepat dari "gelembung hipotek" dan keruntuhannya. Apa yang akan terjadi adalah apa yang disebut "satu langkah maju, dua langkah mundur". Belum lagi fakta bahwa krisis hipotek biasa akan memanaskan situasi sosial dan politik di negara (setiap krisis - ribuan atau bahkan jutaan nasib manusia rusak).

Tentang suku bunga hipotek

Tingkat hipotek di Rusia selalu berada pada tingkat yang sangat tinggi. Demi keadilan, kami akui: pihak berwenang telah berbicara tentang perlunya menurunkan suku bunga sebelumnya, tetapi entah bagaimana dengan lamban, secara formal, hanya menunjukkan kepada publik "kepedulian sosial" mereka. Dan para bankir sama sekali tidak bereaksi terhadap mantra-mantra ini. Jika suku bunga hipotek berfluktuasi naik dan turun, maka itu berada di bawah pengaruh beberapa faktor yang lebih serius daripada ratapan pihak berwenang.

Ambil, misalnya, salah satu keputusan presiden pada Mei 2012 - "Tentang langkah-langkah untuk menyediakan perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi warga Federasi Rusia dan meningkatkan kualitas perumahan dan layanan komunal" (No. 600 tanggal 7 Mei 2012). Paragraf pertama dari keputusan ini menetapkan tugas berikut [hingga 2018]: "mengurangi kelebihan suku bunga rata-rata pinjaman hipotek (dalam rubel) sehubungan dengan indeks harga konsumen ke tingkat tidak lebih dari 2,2 poin persentase."

Tahun 2019 sudah ada di kalender. Mari kita coba menilai implementasi alinea SK No. 600 ini. Pada tahun 2018, suku bunga MHL berkisar antara 10,5 hingga 14,0%. Rosstat melaporkan bahwa indeks harga konsumen tahun lalu adalah 4,3%. Oleh karena itu, tingkat maksimum pinjaman hipotek tahun lalu, menurut keputusan 2012, seharusnya: 4, 3 + 2, 2 = 6,5%. Namun pada kenyataannya itu dua kali lebih tinggi.

Keppres No.600 ayat 1 gagal total. Namun entah kenapa tidak ada orang "di atas" yang melakukan "pembekalan" dan tidak mengetahui alasan dan penyebab kegagalan tersebut. Atau mungkin mereka bukan biang keladi kegagalan? Mungkinkah SK No. 600 ditulis bukan untuk mengeksekusinya, tapi hanya untuk menunjukkan "kepedulian sosial"? Dan kami, naif, sedang menunggu keputusan yang akan dilakukan.

Siapa yang mengontrol tingkat bunga hipotek?

Mari kita maju cepat dari 2012 untuk lebih dekat dengan waktu kita. Misalnya, pada awal Oktober tahun lalu, pertemuan Presiden Federasi Rusia ditayangkan di saluran federal Vladimir Putindan kepala Sberbank Gref Jerman … Isu pinjaman hipotek disinggung, bankir berjanji presiden untuk menurunkan tingkat hipotek. Tetapi secara harfiah di bulan yang sama, Sberbank menaikkan suku bunga hipotek. Penjelasan: harga di pasar perumahan jatuh, pengembang berjuang untuk menjual meter persegi, risiko bank tumbuh, dan, menurut kanon ilmu keuangan, mereka dikompensasi oleh kenaikan suku bunga.

Dan inilah acara tahun ini. Pada 14 Maret, di kongres Persatuan Industrialis dan Pengusaha Rusia (RSPP), Vladimir Putin memerintahkan untuk mengurangi tingkat hipotek. Secara khusus, hingga 8 persen pada tahun 2024. Tapi bukankah SK Mei 2012 menetapkan tugas serupa yang harus diselesaikan “kemarin”? Apakah Persatuan Industrialis dan Pengusaha Rusia bertanggung jawab atas tingkat hipotek? Apakah serikat pengusaha ini memiliki pengungkit yang nyata untuk mengendalikan laju?

Setiap bankir akan memberi tahu Anda bahwa baginya baik Mei, maupun keputusan presiden lainnya bukanlah keputusan sama sekali. Dan terlebih lagi, banding lisan tidak dapat berfungsi seperti itu. Keharusan utama yang menentukan suku bunga pinjaman apa pun, termasuk hipotek, adalah suku bunga utama Bank Sentral Federasi Rusia. Pada saat penandatanganan Perpres Mei 2012 sebesar 8,0%. Hari ini adalah 7, 75%. Jika pemerintah benar-benar ingin memperbaiki kondisi pinjaman hipotek, maka pemerintah seharusnya menginstruksikan Bank Rusia untuk mengurangi suku bunga utama ke tingkat di mana pinjaman hipotek akan tersedia bagi warga negara dan aman bagi warga negara ini dan seluruh perekonomian negara. negara. Tetapi presiden tidak dapat menulis dekrit seperti itu dengan alasan bahwa Bank Rusia, yang melanggar Konstitusi Federasi Rusia, telah menyatakan "kemerdekaan" dari negara. Dan tampaknya Presiden Federasi Rusia setuju dengan ini. Oleh karena itu, dekrit ditulis "untuk desa kakek."

Pemerintah memahami bahwa mereka tidak mengelola proses hipotek di dalam negeri. Dalam situasi saat ini, hanya Bank Rusia yang benar-benar dapat mengelolanya. Benar, baik undang-undang tentang Bank Sentral, maupun peraturan Bank Rusia tidak mengatakan apa-apa tentang fakta bahwa Bank Rusia harus berurusan dengan hipotek (dan terlebih lagi, memecahkan masalah perumahan di negara itu). Bank Rusia memiliki tugas yang lebih serius - penargetan inflasi (Bank Sentral menciptakan tugas ini untuk dirinya sendiri dengan melanggar Pasal 75 Konstitusi Federasi Rusia). Dan untuk ini, jika perlu, Bank dapat dengan mudah menaikkan suku bunga, memprovokasi krisis hipotek di negara ini dan mengubah ratusan ribu orang menjadi tunawisma.

Serigala tidak akan memakan rumput

Menteri Konstruksi dan Perumahan dan Utilitas Vladimir Yakushevbaru-baru ini mengumumkan bahwa untuk mempertahankan pasar hipotek dan mencegah krisis, suku bunga pinjaman harus mendekati 5%. Yah, itu sulit untuk diperdebatkan. Tapi pernyataan menteri harus diklasifikasikan sebagai "harapan baik." Usulan lain, yang disuarakan oleh menteri, adalah bahwa penurunan suku bunga harus diberikan dengan mensubsidi hipotek … dari keuntungan bank itu sendiri. Sulit untuk menyebut ini sebagai kesadaran utopis. Ini adalah kesalahpahaman lengkap tentang cara kerja dunia hipotek. Ini seperti menyuruh serigala untuk berhenti makan domba dan makan rumput. Biarkan saya mengingatkan Anda bahwa tahun lalu keuntungan bank-bank Rusia berjumlah 1,3 triliun rubel. - rekor angka selama tujuh tahun terakhir. Dari jumlah ini, 800 miliar rubel. rekening di Bank Tabungan. Dalam dua bulan pertama tahun ini, keuntungan bank mencapai 445 miliar rubel.

Dan bukan rahasia bagi siapa pun bahwa hasil keuangan seperti itu sebagian besar dicapai karena ledakan pinjaman hipotek (omong-omong, lebih dari setengah dari semua pinjaman hipotek baru-baru ini dikeluarkan oleh Sberbank). Menteri tidak dapat memahami dengan cara apa pun bahwa tujuan bank adalah uang, dan pembangunan perumahan tidak lebih dari sarana. Bankir sangat mengandalkan kelanjutan boom hipotek tahun ini dan bermimpi menghasilkan keuntungan 1,8-1,9 triliun rubel berkat itu. Jika ramalan itu dikonfirmasi, maka ini akan menjadi rekor hasil keuangan bank, yang dicapai karena rekor perampokan rakyat.